Le bail commercial est un contrat essentiel pour de nombreux commerçants, artisans et entrepreneurs. Il fixe les conditions d’occupation d’un local utilisé pour exploiter une activité professionnelle.
Parmi les points sensibles figure le dépôt de garantie. Jusqu’à récemment, son montant était souvent librement négocié entre le bailleur et le locataire. Depuis le 28 mai 2026, une nouvelle règle vient encadrer plus strictement cette pratique pour les baux commerciaux signés ou renouvelés.
Un dépôt de garantie plafonné à un trimestre de loyer
Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, le dépôt de garantie est désormais plafonné à un trimestre de loyer, c’est-à-dire l’équivalent de 3 mois de loyer.
Cette règle vise à éviter que le locataire soit contraint de verser une somme trop importante au moment de son installation dans les locaux.
Qui est concerné par cette nouvelle règle ?
La mesure concerne les baux commerciaux nouvellement conclus ainsi que les baux commerciaux renouvelés à compter du 28 mai 2026.
Elle intéresse donc à la fois les commerçants, les artisans, les entrepreneurs, les sociétés locataires de locaux commerciaux, mais aussi les propriétaires bailleurs.
Les garanties complémentaires sont aussi visées
La réforme ne concerne pas seulement le dépôt de garantie versé en argent.
Le plafond s’applique également aux autres garanties demandées par le bailleur pour assurer la bonne exécution du bail. Il peut s’agir, par exemple, d’une caution bancaire, d’une garantie à première demande, d’une hypothèque, d’un nantissement ou d’un autre engagement demandé au locataire.
Autrement dit, le bailleur ne peut pas contourner le plafond en demandant une garantie différente ou supplémentaire dont la valeur dépasserait le seuil autorisé.
Exemple concret
Un commerçant signe un bail commercial pour un local avec un loyer mensuel de 1 200 €.
Le dépôt de garantie ne pourra pas dépasser l’équivalent d’un trimestre de loyer, soit :
- 1 200 € x 3 mois = 3 600 €.
Le bailleur ne pourra pas demander, en plus de ce dépôt, une autre garantie ayant pour effet de dépasser le plafond prévu pour sécuriser l’exécution du contrat.
Pourquoi cette réforme est importante ?
Le dépôt de garantie peut représenter une charge financière importante au moment de l’ouverture ou de la reprise d’un commerce.
Pour un entrepreneur, il faut souvent financer en même temps le loyer, les travaux, le stock, les assurances, les frais de création, les honoraires et parfois le droit d’entrée ou le fonds de commerce.
En plafonnant le dépôt de garantie, le législateur cherche à limiter les exigences financières excessives lors de l’entrée dans les locaux commerciaux.
Attention aux baux déjà en cours
La réforme vise les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026.
Pour les baux déjà en cours avant cette date, il faut donc vérifier précisément la date de signature du bail, les clauses prévues au contrat et les conditions d’un éventuel renouvellement.
Ce que le locataire doit vérifier avant de signer
Avant de signer un bail commercial, le locataire doit lire attentivement les clauses relatives au dépôt de garantie et aux garanties complémentaires.
- Quel est le montant du dépôt de garantie demandé ?
- Le bailleur demande-t-il une caution bancaire ou une garantie supplémentaire ?
- Le total des garanties respecte-t-il le plafond d’un trimestre de loyer ?
- Les conditions de restitution du dépôt de garantie sont-elles clairement prévues ?
- Un état des lieux d’entrée est-il organisé ?
Ce que le bailleur doit anticiper
Le bailleur doit également adapter ses pratiques. Les clauses anciennes ou modèles de bail prévoyant plusieurs mois de dépôt de garantie doivent être revues pour les nouveaux baux et les renouvellements concernés.
Une clause contraire au nouveau plafond pourrait être contestée par le locataire.
Conclusion
Le plafonnement du dépôt de garantie constitue une évolution importante du régime des baux commerciaux.
Depuis le 28 mai 2026, pour les baux commerciaux signés ou renouvelés, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un trimestre de loyer. Les garanties complémentaires demandées par le bailleur sont également prises en compte.
Avant de signer ou de renouveler un bail commercial, il est donc essentiel de vérifier le montant demandé, les garanties prévues et les conditions de restitution.
Liens vers les références officielles
- Service-Public Entreprendre — Bail commercial : ce qui change
- Service-Public Entreprendre — Contrat de bail commercial
- Service-Public Entreprendre — Dépôt de garantie dans un bail commercial
- Légifrance — Code de commerce, chapitre des baux commerciaux
Article informatif. Il ne remplace pas une consultation juridique personnalisée.